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Les titres de propriétés au Sénégal

Le titre de propriété est l’acte officiel (acte notarié) qui permet de démontrer que l’on est propriétaire d’un bien, que celui-ci ait été acheté, transmis par donation, par héritage ou à la suite d’un partage.

Les principaux titres de propriétés :

1 - La Délibération.
Au Sénégal, le titre de propriété peut prendre plusieurs formes selon la situation du terrain ou du bien immobilier. Les acquisitions de terrains sur simple délibération sont très fréquentes au Sénégal. La délibération est donc une étape très courante :

A - Qu’est-ce qu’une délibération ?

La délibération est un acte administratif délivré par la mairie ou la commune. Elle atteste qu’un terrain est attribué à une personne par la collectivité locale.
Elle ne constitue pas encore un titre foncier définitif, mais c’est une première reconnaissance légale d’occupation.

B - Différence entre délibération et titre de propriété

• Délibération : document administratif de la mairie/commune.
• Bail : contrat administratif délivré par l’État, souvent sur 50 ans renouvelables.
• Titre foncier (titre de propriété) : document officiel et définitif, délivré par la Direction des Domaines après immatriculation du terrain. C’est la preuve absolue de propriété.

C - Procédure pour passer de la délibération au titre foncier

 1.   Obtenir la délibération auprès de la commune.
  2.  Demander un bail à la Direction des Domaines (si le terrain n’est pas encore immatriculé).

1. Déposer un dossier pour l’immatriculation foncière auprès du Conservateur de la Propriété et des Droits Fonciers.
2.  

1. Une fois immatriculé, le bien reçoit un numéro de titre foncier → c’est le titre de propriété définitif.

 
En résumé :

• La délibération est une étape intermédiaire.
• Seul le titre foncier est une preuve de propriété définitive et incontestable au Sénégal.
• Votre notaire pourra s’occuper de toutes ces formalités sur votre demande.

 
1 – Le Bail.
 

Qu’est-ce que le "bail titre de propriété" au Sénégal ?

Il s'agit d'un bail (notamment emphytéotique) destiné à se transformer ultérieurement en titre foncier : c’est donc une stratégie foncière pragmatique permettant d’acquérir progressivement la pleine propriété, en commençant par un bail sécurisé puis en le convertissant via les démarches appropriées.
Le Sénégal a instauré un système permettant aux particuliers d’occuper le Domaine de l’Etat. Diverses structures ont été mise en place pour faciliter cette procédure. Parmi elles, le bail emphytéotique se démarque. Le bail emphytéotique au Sénégal offre une jouissance de longue durée d’une propriété appartenant à l’Etat, allant de 18 à 50 ans. Les bénéficiaires de ce bail ont l’obligation d’y édifier des bâtiments résidentiels ou des structures destinées à des usages divers, tels que l’agriculture, l’industrie, le commerce, et bien d’autres.
 
En droit sénégalais, il est encadré par l’article 39 du Code du Domaine de l’État et par le décret n° 2018‑2129 du 6 décembre 2018.
Pour obtenir un bail emphytéotique, il faut :
A - Occuper préalablement le terrain, qui doit appartenir au domaine privé de l’État.
B - Valoriser le terrain dans un délai de 24 mois (construction, exploitation, etc.),
C - Payer un loyer annuel d’avance, révisable, déterminé selon la zone et la superficie.
D - Prendre en charge les charges foncières et taxes,
E - Se soumettre aux contrôles réguliers des agents de l’État.
F - Présenter la demande au Service des Domaines, avec un extrait de plan foncier certifié par le cadastre. Le délai de traitement est généralement de 3 à 6 mois.
Le bailleur (État) confère un droit réel immobilier — un quasi-propriétaire — avec possibilité d’hypothéquer le droit de bail (ex. auprès de banques).
En résumé, le bail emphytéotique au Sénégal est un outil juridique puissant pour les investisseurs ou particuliers souhaitant valoriser un foncier sans acquérir la propriété. Il offre une grande sécurité d’usage, tout en permettant aux entités financières de considérer le droit de bail comme garniture pour crédit.
Contrairement à la délibération, le bail et le titre foncier confèrent à leur preneur un droit réel, susceptible d’hypothèque. Cela veut dire que les établissements financiers seront en mesure de prendre une garantie immobilière sur ces titres (titres foncier et bail), en échange d’un crédit bancaire.
 
- Le Titre Foncier :
 
Le titre foncier individuel est un titre qui donne l’entière propriété inaliénable d’un bien foncier. La transaction et la mutation devant se faire obligatoirement devant notaire. Elle est soumise à des taxes et droits de mutation allant jusqu’à 18 %. Il s’agit d’un titre donnant la pleine et entière propriété (ou copropriété) individuelle d’un bien.
 
Le titre foncier au Sénégal est un document juridique très important dans le domaine de la propriété immobilière. Il constitue la preuve officielle et définitive qu’une personne physique ou morale est propriétaire d’un terrain ou d’un immeuble.
 
Le titre foncier est un acte délivré par la Direction des Domaines et du Cadastre qui consacre la propriété d’un bien immobilier.

• Il est unique pour chaque terrain.
• Il est inattaquable : une fois établi, personne ne peut le contester sauf par voie judiciaire.
• Il remplace tous les autres droits coutumiers ou administratifs sur le terrain.

Il est régi principalement par la loi sur le domaine national (Loi n°64-46 du 17 juin 1964) et le Code des obligations civiles et commerciales.